公共宣导

    《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如小区车位、道路、电梯、绿地等公用设施和绿地等公用场所享有占有、使用、收益和处分的权利。

    来自新京报的资料称，目前北京有近4000家小区，但此前由于权利归属界定不清，围绕着小区车位、道路、绿地等纠纷冲突时常见诸报端，并引发了一系列纠纷。楼顶、露台、外立面、楼道、电梯间、楼梯、大堂、车库、物业用房……这些在住房以外又和住房唇齿相依的部分该归谁所有？应由谁来管理？利用小区里住宅外的设施做广告，收益应该归谁？开辟地上车位出租，该不该收业主的租金？……这些关系业主切身利益的问题，物权法作出规定，明确了业主对共有部分的权利，对重点区域的归属进行了划分。

    如今，物业管理纠纷日渐增多，且纠纷种类多种多样，电梯维修资金由谁来筹集？住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？物管在电梯内装广告牌却不告知业主？本刊针对这几个话题结合刚出台的《物权法》进行了解读。

    关键词：电梯维修基金

    事件：电梯维修维修改造，维修基金根本不够用

    手指轻轻一按，想到几楼就到几楼，坐电梯，本来是件很惬意的事。但是，如果你的小区，电梯一天要坏上七八次，恐怕坐电梯就成受罪了吧。在被京，很多老小区的电梯都存在问题，大家都想把它修好，但是谁来掏这笔钱呢？有人说，可以动用电梯维修基金，但很多小区并没有交这笔钱。即使交了，如果更换电梯的话，这笔钱根本就不够用。那么到底应该由谁承担这笔费用呢？

    点评：物权法出台后，该事件可根据《物权法》第七十六条中的（业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金）、第七十九条（建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布）、第七十二条（业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。）作出判决，电梯维修基金可由业主依物权法规定的程序共同分摊。

    维修资金的用途和征缴是引发小区业主与物业公司纠纷比较多的方面。公共维修资金由谁来筹集，筹集标准由谁制定？物权法对这些进行了明确规定。筹集公共维修资金需要业主决定，但多少业主同意，就可筹集维修资金呢，对此，专家们争议颇多。

　　对此，中国政法大学李曙光教授根据物权法解释说，以前法律规定三分之二以上业主同意就可以，现在物权法规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。对业主权利的界定更加清晰，某种程度上限制了物业公司的权利，物业公司不能随意联合部分业主就擅自动用公共维修资金，更加有利于业主正当维护自身权益。

　　李教授指出，根据物权法规定，决定筹集使用公共维修资金的条件较以往明显提高了门槛。这也防止了一些业主滥诉，避免有限司法资源的浪费。而这在某种程度上也加强了对物业服务机构的保护力度，对于物业双方权利的保护都是有积极意义的。

    关键词：电梯维修费

    事件：电梯维修维修改造，底层业主也要支付这笔维修费用

    我们居住的高层商品房由于年久，电梯经常发生“关人”、沉底等事故。大楼业委会为此组织了电梯维修改造，费用从维修资金中支出，各业主分摊。我们所有底层业主同样分摊到这笔电梯维修费用，而我们从来不乘电梯，是否一定要支付这笔维修费用？

    点评：《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。电梯属于建筑物专有部分以外的共有部分，因此，楼顶和电梯等共有部分如损坏，可依法启动公共维修基金来对其进行维修，个别业主不能以其不使用为由拒绝支付公共维修基金。举例：1至3楼一般不使用电梯的，而1至3楼的业主同样不能以此为由不分摊电梯的维修更新费。建筑物区分所有权决定的单个业主是不能也不可能脱离本物业而单独存在，因此，作为建筑物区分所有权人的业主必须履行上述义务。

　　关键词：物业维修基金

　　事件：东悦居190万维修基金疑被挪用

　　小区的电梯坏了，广州市东悦居业主李女士找到物业管理公司,得到的答案令李女士等业主大为震惊，住宅维修资金账户迄今是空的。李女士算了一笔账，从１９９８年到２００３年，东悦居维修资金欠账约１９０万元。

    １０年前，番禺区如意中心业主阮先生买楼后，连房款一起缴纳了住宅维修资金。但１０年过去了，阮先生还没有拿到自己的住宅维修资金卡。

    东悦居、如意中心等楼盘暴露出的住宅维修资金“黑洞”，仅仅是目前我国房地产问题的一个缩影。

　　点评 ：广东博厚律师事务所律师詹礼愿认为，维修基金的纠纷问题日后将越来越少。此前出现维修基金纠纷问题是由于法规冲突严重。1998年实施的《广东省物业管理条例》规定的基金交纳主体是物业建设单位也就是开发商，而1999年建设部出台的《维修基金管理办法》却规定是业主。尽管随着国务院2003年出台的《物业管理条例》明确缴纳主体为业主，然而，针对2003年之前的维修基金应当由谁缴纳，业主、开发商则进入互相扯皮状态，纠纷自然产生。

本次《物权法》第七十九条再次明晰：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”《物权法》对维修基金的筹集原则和分配通过法律形式规定下来，这类纠纷可能会越来越少。

　　关键词：电梯广告收益权

　　事件：物管在电梯内装广告牌却不告知业主

　　2005年，家住北京市某小区的业主们发现，他们小区所有大楼电梯里都安装了两块广告牌。业主们称事前完全不知情，物管也没有就广告进电梯一事征求业主意见，广告收益也没有与业主分摊。

　　业主随后才获悉，这些广告牌是小区物管与北京一家专门经营电梯广告的广告公司签订合同后安装上去的。他们认为，小区电梯所有权应归业主共有，物业管理公司无权这样做。

　　点评：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。要在电梯间、楼房外墙打广告，最终还是业主们说了算。而且，广告收益当然也不能由物管独享。作为物管，应该适当调配电梯广告带来的收益，比如补贴物业管理费，或是补贴业委会的经费等。

　　根据了解到的情况，目前住宅电梯广告的收益比较少，应该理性对待电梯广告问题，以不损害电梯安全、小区和谐为首要原则。